新房東可以不理會原租約自行調漲租金嗎？

台灣地窄人稠，隨著房地產飆漲，蝸居生活大不易！

尤其是離家在外就學就業的租屋族群，不論如何節約，房租始終是生活費用支出的首項。好不容易談妥的租金價格、水電管理費、付款及修繕等租賃條件，嗣後如果房東出售該房產時，新房東可以拒絕原租約而自行調漲租金或要求承租人遷移嗎?

其實，現行台灣法令仍然保護弱勢的承租人。祇要該租約經過法院（或民間公證人）公証；或者該租約雖未經公証但其租約期限未逾五年 或非「不定期租約」（即:超過一年的租約卻無書面契約、租約內未定租期、租約屆滿後承租人仍繼續使用而出租人也不反對等）而承租人當時仍繼續占用該房產時，承租人就可以主張「買賣不破租賃」，（即：原租約不受房產轉讓之影響而繼續有效）。祇要符合前揭條件，新房東祇能依據原租約請求租金，而不得自行調漲租金或要求租戶搬遷！

在外漂流的租屋族，日後在談妥有利的租屋條件時，千萬記得：對於租期超過五年的約定，一定要簽訂租約並送法院（或民間公證人）公證；至於五年以下的租約，也一定要明載「租約期間」，以免權利受侵害！

參考資料:
◎法條
《民法》第425條
I 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
II 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

《民法》第422條
不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。

《民法》第451條
租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

◎判決/決議
《最高法院97年台上字第1729號》民事判決要旨節錄
按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在。