登記他人名下房地產，被私自過戶有效嗎？

熱戀中的情侶經常你儂我儂，也多財物不分你我、更有同居共處情事。祇是，「情到深處無怨尤」的夢幻情境終究難敵「柴米油鹽醬醋茶」的現實生活瑣碎，而常有爭議不斷、情感破碎致分手之情事!

現時生活中偶有為宣誓忠貞、隱匿資產或其他目的而將自購的房地產登記他人名下情事，如果「出名人」（即：該房產之「登記所有權人」）未經「借名人」（即：該房產之「出資人」）同意，自行前往地政事務所將該房產移轉第三人（即：該房產之「所有權受讓人」）且完成移轉登記時，究竟谁才是該房地產的所有權人？

就此，最高法院有鑒於法院判決寞衷一是，人民無所適從決議，而決議日後不論出名人是否有權處分，也不論該房產之「受讓人」是否善意（例如：「受讓人」不知「出名人」並非真正所有權人），該房產所有權人既然登記在「出名人」名下，則「出名人」的處分移轉行為自然有效，就算「受讓人」知情或與「出名人」勾結，法院仍頃向於認定「出名人」移轉房產所有權予「受讓人」的行為有效。

簡言之，在現行法律架構下，「借名人」將無法主張自己才是該房產的真正所有權人，也沒辦法取得法院勝訴判決將該房產的所有權人變更為自己名下，而祇能依據其和「出名人」間的法律關係主張權利或求償。提醒大家：盡量避免不動產借名登記，以免人去樓空、得不償失！

參考資料：
◎判決/決議
《最高法院一○六年度第三次民事庭會議決議》
借名人甲與出名人乙就特定不動產成立借名登記關係，乙未經甲同意，將該不動產所有權移轉登記予第三人丙，其處分行為效力如何？

甲說（有權處分說）：
不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。

乙說（原則上有權處分，例外於第三人惡意時無權處分）：
借名登記契約乃當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人。出名人在名義上為財產之所有人或其他權利人，且法律行為之相對人係依該名義從形式上認定權利之歸屬，故出名人就該登記為自己名義之財產為處分，縱其處分違反借名契約之約定，除相對人係惡意外，尚難認係無權處分，而成立不當得利。

丙說（無權處分說）：
出名者違反借名登記契約之約定，將登記之財產為物權處分者，對借名者而言，即屬無權處分，除相對人為善意之第三人，應受善意受讓或信賴登記之保護外，如受讓之相對人係惡意時，自當依民法第一百十八條無權處分之規定而定其效力，以兼顧借名者之利益。
以上三說，應以何說為當？請公決。

決議：採甲說（有權處分說）。